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北京产业外迁迹象显现:部分IT企业转移--中国国情手册
2011-05-07

北京[BeiJing]的发展带来产业[ChanYe]分化,产业[ChanYe]外迁的迹象浮现。

迁移

纽曼[NiuMan]公司[GongSi]于1996年成立于北京[BeiJing],产品涉及移动存储、汽车导航、手机、电脑等。早在2005年左右,纽曼[NiuMan]的产品包含MP3、移动存储产品等,在同类产品销售中,已经名列前茅。

不过,这家在北京[BeiJing]创建、成长起来的企业,却开端从北京[BeiJing]迁移。

2007年6月,北京[BeiJing]纽曼[NiuMan]数码科技有限公司[GongSi]与长沙市开福区政府达成协定,纽曼[NiuMan]总部将会搬迁至长沙。

在此项消息公布后不久,根据长沙市政府公布的信息,2007年6月29日,湖南纽曼[NiuMan]数码科技有限公司[GongSi]成立,注册资本2500万元。

而纽曼[NiuMan]在长沙经济技术开发区,获得197亩土地,约131399平方米,其厂房设施建筑面积达到400多亩,该项目于2007年7月正式启动,2009年3月开工建设,拥有15条国际先进水平的主动化产品生产线。

如果是北京[BeiJing]要获得同等面积的土地,代价必定是昂贵的,而在长沙,情形则大不同。

与长沙签署合同后,纽曼[NiuMan]负责人曾对媒体表现,湖南在招商引资环境和政策方面供给了很多优惠,是纽曼[NiuMan]南迁的重要原因之一。

根据北京[BeiJing]市工商局查询到的企业信息,2009年12月14日,湖南纽曼[NiuMan]数码科技有限公司[GongSi]北京[BeiJing]办事处注册成立,其办公地址位于上地嘉华大厦D1005,而北京[BeiJing]纽曼[NiuMan]公司[GongSi]的办公地点是嘉华大厦D1004。

不过,纽曼[NiuMan]南迁,更多的是一种拓展。2010年底纽曼[NiuMan]副总裁吴广祥表现:并不是把所有的东西都搬到长沙去,纽曼[NiuMan]的研发和开发工作一直是在深圳和北京[BeiJing],北京[BeiJing]一直是纽曼[NiuMan]的研发中心,产品的前期研发则放在深圳,这是不会变的。我们只是把产品加工这一块放到湖南去,因为在湖南我们有自己的工业园。

正是南迁使得纽曼[NiuMan]敏捷完成了基础设施的建设,2009、2010年,纽曼[NiuMan]在原有产品线基础上,布局手机和平板电脑产品线。

挤出效应

正略钧策资深顾问张辉以为,随着城市的发展,确切会涌现产业[ChanYe]外迁的现象。以一线城市为例,传统制造业的外迁已是必定,资金密集型、智力密集型行业[XingYe]如银行、证券、保险等行业[XingYe]留了下来。

张辉表现,以北京[BeiJing]为例,中关村区域就是一个显著的例子,中关村最早以展品展现、贸易为主,而现在变成以研发为主,产业[ChanYe]升级的效果很显著;此外,珠三角、长三角同样遵守了这样一条产业[ChanYe]更替的道路,最早期以“三来一补”(来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易)的加工、制造为主,地方政府首先须要解决的是经济发展、人口就业的问题,后来才开端转型。“从高中低端产业[ChanYe]来说,高端产业[ChanYe]包含金融服务、管理咨询、信息产业[ChanYe]等资本密集型、智力密集型产业[ChanYe],中端产业[ChanYe]包含高端的制造业,属于资本密集和劳动密集同时存在;低端产业[ChanYe]则是指劳动密集型行业[XingYe]。”张辉表现,同样,这些产业[ChanYe]按高、中、低端来看,其对成本的蒙受才能的高低,也遵守了这一规律,而这些成本包含劳动力成本、居住办公成本、交通成本等。

实际上,不仅传统制造业在北京[BeiJing]分开,从纽曼[NiuMan]总部南迁来看,智力密集型与劳动密集型同时并存的中端行业[XingYe],也在分开北京[BeiJing]。

根据本报记者从天津某开发区了解到的信息,包含国内一流的信息技术外包企业等纯洁的智力密集型企业,也计划在天津开辟重要的业务阵地。该开发区招商负责人表现,许多有意向的企业,都是来自一线城市。

而北京[BeiJing]甲级写字楼[XieZiLou]市场的变更,也能为北京[BeiJing]产业[ChanYe]的分化供给必定的佐证。

世邦魏理仕办公楼服务部董事黄蔚说,今年一季度和去年四季度比,情形就已经大不同,简略说现在已经不是看出租率,而是看谁的租金贵。去年租金还是200元/平方米/月,现在就已经到了300元/平方米/月。“由于租金快速上涨,现在反而涌现这样一种趋势,开发商不再看企业资质、属于哪一类行业[XingYe],谁付得起租金,就租给谁。”黄蔚说,现在市场需求量的兴旺可以说前所未见,需求量主要来自PE、私募、投资、银行、能源、制药等行业[XingYe],并且是以中资企业为主。

在以往的甲级写字楼[XieZiLou]市场中,外资公司[GongSi]是最主要的客户源之一。现在情形发生了很大的变更,黄蔚表现,现在一个奇特的现象就是中资公司[GongSi]的突起,他们做决定快、给的租金高。金融危机之后,甲级写字楼[XieZiLou]租赁市场,中资公司[GongSi]就比外资活泼,而这些中资公司[GongSi]以金融业为主。

不仅如此,中资公司[GongSi]在甲级写字楼[XieZiLou]租赁中的数量,也相当可观。“以金融街为例,去年的成交量中,一半以上的成交都是中资公司[GongSi]。”黄蔚说,以位于金融街的甲级写字楼[XieZiLou]太平洋保险大厦为例,该写字楼[XieZiLou]于去年10月正式面向市场招租,总建筑面积7万多平方米,今年2月已经满租,全体租户都是中资公司[GongSi],主要是金融机构。目前,该写字楼[XieZiLou]租金达380元/平方米/月。

黄蔚表现,据她目前所知的租赁需求在1万平方米以上四个大单租户,分离是两个央企、两个跨国公司[GongSi]。

在甲级写字楼[XieZiLou]市场,租金高企以及金融、银行等实力丰厚租户的争取,实际上已经在逐步挤压一些竞争力相对较弱的行业[XingYe]。

以IT行业[XingYe]为例,以该行业[XingYe]的传统来看,其要求租金相对较低,又愿望有好的办公环境、激发员工的发明力,此外,和银行、咨询等行业[XingYe]不同,IT行业[XingYe]一般还须要生产投资部分,有研发和生产成本。

黄蔚表现,不久前其代理过一个电脑品牌公司[GongSi]的租赁交易,租赁面积超过1万平方米,最后在一个郊区项目中成交。

随着核心商务区写字楼[XieZiLou]租金的上涨,“郊区化”正在成为一种趋势,即搬迁到非核心商圈的写字楼[XieZiLou],望京、酒仙桥等相对偏远区域已经显示出其吸引力。“从世界范围内来看,发达国家的CBD入驻行业[XingYe]是比较集中的,以银行、咨询、投资行业[XingYe]为主。从这一点来看,北京[BeiJing]目前还比较多元。”黄蔚说。

随着城市的发展,办公租金以及居住、生活成本的不断上升,北京[BeiJing]的产业[ChanYe]挤出效应还将进一步进行。